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北京楼市上半年平稳收官

来源: 2018年09月30日

北京楼市上半年平稳收官

原标题:上半年 平稳收官

2018年上半年,北京楼市在收紧、降温、企稳等关键词中落幕。如今,2018年楼市下半年大幕已启,本期文章通过对上半年进行梳理,以期对下半年市场能有借鉴。

■ 新房

签数据历史最低

今年上半年北京的新建商品住宅市场,在整体环境趋冷、限竞房规则未出、新入市房源减少等多重因素下,成交量低迷,签数据刷新历史最低值。

中原地产研究中心统计数据显示:上半年北京新建商品房住宅签量达到历史同期最低,从有完整的数据的2005年数据,这是历史第一次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值(截至6月25日签8051套,预计半年合计不足8500套),即使加上共有产权的2103套,也仅1.06万套,依然是有签记录来的历史最低值。

由于成交量变少,成交榜上的成交金额已经不高。上半年北京普通住宅及别墅成交金额排名第一的京西某项目,成交总额为37.65亿元。在近两年的北京

北京楼市上半年平稳收官

,这并不算是一个耀眼的成绩。此后排名的项目,与第一名差距较大,排名第二的阳光城君山墅项目成交总额16.4亿元。

值得关注的是,上半年在大量的限竞房到来之前,别墅等高端住宅成为楼市主力。在上半年新建商品住宅成交金额榜中,前十名里有一半是别墅项目。

限价房大量供应

在限竞房政策明确后,预计未来两个月,北京限竞房供应将出现井喷。

北京楼市加法调控措施明显发力:今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

2018年下半年,预计新建住宅将出现签约井喷,特别是限竞房的大量供应,将快速签约,而这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。

从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,所以价格出现明显反弹的可能性不大。在经历过2017年大幅度下调后,市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。

■ 二手房

成交量自然修复

上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入,市场处于缓慢复苏阶段。

中原地产的数据显示,2018年上半年,北京二手房共成交7.66万套,这一成交量依然是2015年来,楼市连续4年的最低点,同比下调了13.2%。但相比2017年下半年,环比上涨了56.2%。

6月单月,北京二手房住宅签约了15827套,虽然低于5月18096套,但总体看,6月作为市场惯例的淡季,成交量依然维持在1.5万以上。

北京链家的数据也显示,6月二手房成交量结束此前持续上行趋势,环比下滑22.6%,绝对水平降至3月之下,均价环比下跌0.4%。新增客源房源量都在减少,业主挂牌价跌幅增加,涨价比例下降。北京二手房市场在3.17调控之后,由于改善性换房链条中断,成交量出现大幅回落,之后成交量的缓慢小幅上升属于市场自然的修复,主要由首次置业(总价400万以下)需求支撑,是需求被抑制后的正常释放。其次,购房贷款使用比例和使用强度在下降后保持在平稳的区间。在调控后房贷利率连续上行的条件下,价格连续9个月回落,到今年2月份累计下跌14%。

将重回稳中有落区间

6月北京二手房市场从5月的高点回落,下半年将重回降温通道。

在货币信贷政策不发生转变的前提下,下半年北京二手房市场将很难向上突起。原因是,首先,在“认房认贷”的环境下,中高总价可以借助的金融杠杆非常有限,换房需求难以释放。

在房价微幅波动或有所下跌的阶段,投资投机性需求也得到遏制。

其次,从先行指标来看,链家新增客源房源量都在减少,环比分别下滑16.2%、16.1%,业主挂牌价结束5月涨势开始趋稳,调价中涨价比例下降,后期市场的下行压力明显大于上行动力。

此外,根据去年土地出让,下半年预计将有大量限竞房推出,将会分流市场需求。因此,预计下半年市场将会重回稳中有落的区间。

■ 个人信贷

总量上涨 利率走高

上半年全国房贷利率普遍上升,截至6月,个人首套房利率上涨已持续17个月。

中国人民银行北京营业管理部最近公布的数据显示,截至今年5月,住房按揭贷款占多数的北京市人民币住户贷款余额同比上升10%达1.69万亿元。其中5月新增90.5亿元,环比4月上涨96%,北京市住房按揭贷款再次出现走热趋势。

与此同时,房贷利率也在提高。贝壳研究院的数据显示,从贷款利率来看,4月全国首套房贷平均利率上升至5.56%,相当于1年期基准利率的1.28倍;同比上升23%。二套房平均贷款利率也持续上浮,本月跃升至5.91%。预计今年贷款利率仍有可能缓慢上升。

融360发布的5月全国房贷监测数据显示,5月全国首套房贷款平均利率为5.60%,环比上升0.72%,同比上升高达18.39%,这已是房贷利率连续17个月上升。

进入6月后,北京地区多家银行房贷放款时间都有所延迟,有部分银行通过大幅度上调按揭贷款利率。目前各家银行的首套房按揭贷款利率为基准上浮20%起,二套房利率则上浮20%到40%之间。

个贷利率上涨压力犹存

下半年个贷利率上涨的压力依然很大。

原因一是“成本控制”,银行的现状是负债端成本持续高位,资产端收益被迫同步上扬。可以说,房贷利率的不断提升也是各地银行不得已而为之的正常行为,而且除非政府有更为严格的政策或要求,银行对于首套房贷也不会给予更多的优惠条件。

其二是“择优而从”,在金融政策整体收紧的情况下,市场上各类贷款需求仍较为旺盛,相比更多的高利率项目,房贷业务自身的收益率相对偏低,银行的放贷热情也不高。

整体来看,在成本高位和需求旺盛的两方面因素作用下,个人住房贷款利率持续高位或小幅上升的概率较大,这也就意味着下半年银行针对个贷的审查将更为严格,执行层面或将继续保持偏紧态势。

本报 陈静思

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