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中国房地产泡沫五年内不会破8

来源: 2019年01月29日

中国房地产泡沫五年内不会破 8

核心提示:诺贝尔经济奖获得者席勒认为中国房地产泡沫严重,中国房地产泡沫问题是业界一直在讨论的问题。有专家认为,中国房地产存在泡沫,而且泡沫即将破灭,也有专家认为,中国房地产发展良好,泡沫没外界鼓吹的那么大。

中国房地产是否存在泡沫?是什么造就了中国房地产这种现状?有何解决途径?南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远、吉合田机构董事长石旭升、南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌、江苏财经广播FM95.2主持人朱燕、满堂红市场部经理李媛坐客本次新华有约,为您揭晓答案。

中国房产是否存在泡沫?

周斌:泡沫存在5年内不会破 三大逻辑支撑

南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌认为中国的房地产是存在泡沫的,而且这个泡沫五年内不会破,未来五年处于房地产牛市的后期阶段。

为什么有这个结论?在周斌看来。三个逻辑可以支持他的观点。第一个是政策逻辑,中国的财税制度决定了地方政府的重要收入,而其来源土地出让金占了较大的比例,在财税制度没有改革前提下必须依靠这个。另一方面从中央政府来说,GDP每年7%到8%是少不了的,不管是从中国和美国政府博弈的策略,还是中国解决劳动力的就业问题,民生问题,甚至老龄化的问题,都会维持7%到8%的GDP。所以从政策逻辑上将,是不会出台过严的政策去打压房地产,房地产会稳定发展。

第二是市场逻辑。按国际经验来说,GDP在达到8000到12000美元之前,房地产不会出现明显的调整。中国现在GDP是6000多美元,离8000到12000美元还有一段距离要走,这是市场的逻辑。此外,中国人口市场红利还有五年可以走,因为中国人口最近的一波高峰是在1987年到1991年,每年的出口人生在2400万到2600万之间。这波人口在25到30岁是需要买房的,到2018年他们的买房大部分会被消化掉,所以人口红利还有五年时间。从经济发展的进程和人口红利未来的进程来说,市场还会维持一波牛市。、

第三是文化逻辑,在中国,父母和爷爷奶奶辈都觉得有了钱买房是最好的,最放心的,更不用说丈母娘了,都希望自己女儿嫁个“土豪”,嫁一个地主。现在的“中国式”土豪、地主就是有房子的。国人的这种文化情结,推动了房地产市场。

孟祥远:中国房价有泡沫 但年房价总体呈上升趋势

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远,认为中国房价还有年增长空间。在他看来,中国的泡沫并没有外界鼓吹的那么大。

除此之外,孟祥远认为泡沫需要有两个评价指标,第一个是房价收入比,第二个是租售比。

在发达经济体,住房价格是家庭年均收入大约3倍被认为是正常的。在其他亚洲国家住房价格达到年收入的5至7倍也是较常见的。而中国则高的离谱。南京人均可支配收入大概在十二万多,一个家庭的年收入平均起来八到十万。南京的房价,均价一万四,平均面积100平方米,140万是南京房价的平均数。那么算下来是,年,这个数据不仅远高于世界的正常水平,也远高于亚洲其他国家。

第二个是从租售比看房价,这个数据也很令人吃惊。两百以内,房价很合理,两百到三百基本正常。但是南京河西更多在六百以上,更高的到八百了。这是什么概念,比如我这个房子一个月租三千多块钱,一年四万块钱的租金。而一年四万块钱的租金,买一个河西奥体好一点的小区,估计两房90到100平米,大概要三百万

中国房地产泡沫五年内不会破8

。这么算下来,租售比是840,远高于合理的数值,所以泡沫是有的。

此外,影响房价就是体制的因素,房产政策实际上是体制的因素决定的。比如最近一年涨的特别快,学区为什么涨,它反映的就是住房体制的问题。家长为了小孩的培养想上好学校,买好房子,那就要选择学区房,但学区的资源是有限的,为了争抢有限的资源大家(房价户型二手房租房)都买学区房,这个价格就推高了。我觉得中国的房价,房地产本质上不是一个建设加土地的物质集合,而是社会资源关系的集合,它所反映的是背后附加的学区价值,配套的价值,包括一些符号价值,住房相配的面子文化,甚至丈母娘的要求,这些东西它在助推中国房价。此外,政府目前也是依赖房地产的,南京现在负债的情况远远超出了它的偿债能力,怎么偿,那就卖卖地,它没有更有效的办法来规避。所以说一个长效机制,或者更有效的机制没有出台之前,我们政府对于房价是非常依赖的,那它会出台一些有利于房地产的政策。所以在短期内我们也看不到这种泡沫会破裂,可能这种情况可能要持续年。

石旭升:产业支撑了房产泡沫

吉合田机构董事长石旭升认为中国的楼市现状开始呈现冰火两重天局面,一二线城市红的发紫,然后三、四、五县城大部分都非常艰难。

从某种程度上讲,不谈泡沫,就谈它的价格,三四五线城市的房价已经到了一个瓶颈期,因为它没有产业的支撑,所以已经到了一个顶部。

现状是一二线城市很多地产大佬,由原来三四线城市在向一二城市退缩。如果说出现问题的话,实际上还是三四五线城市,就是鬼城的说法还是有一定道理的,因为它没有产业的支撑。

政府是否该出手调控?

周斌:补贴租房支持刚需 限制豪宅

政府可以从补贴租房、支持刚需、限制豪宅这三方面下手。

对于这种城市发展所需要的大学生人才,可以让这群人在购房时,降低首付,降低利率,补贴租房,支持刚需。

此外,限购对豪宅完全可以放开,为什么要限购呢?那么多人想买房,那就多建一些豪宅去发展经济,这也对建筑、建材、家电、化工产品都是有带动的。

我建议住宅分成ABC级,像汽车一样。对于刚需来说是A级,就是小车,对于改善来说是B级,相当于改善,B级我们就不管它,随它自己去好了,也不要限制,也不要支持。C级是豪宅,你看进口豪华车,国外只需要三十万,国内就卖一百万,中间的六七十万是它的利润和税,如果我们把这部分豪宅的税收收的多一些,去支持刚需,支持住房的话,那这个市场就会很好。所以如果把产品分成三类的话,刚需是A级住宅,B级是改善住宅,C级豪宅包括大平层和别墅,我要支持刚需,支持A级住宅,然后限制C级住宅,B级住宅我是既不限制也不支持,同时对于刚刚毕业的大学生来说,我们要补贴他租房。

孟祥远:长效机制落实不易

现在房价过高,而且地价也过高,地方政府过于依赖土地财政。要改变地方政府过度依赖土地财政这个事情,才能起到一个釜底抽薪的效果,能够真正的去改变这个市场。要让地方政府放弃这块肉,提供一个别的收入来源,能够让地方政府去搞建设,同时也不推高房地产,这是一个很好的替代方式。

然而现在政府意在推动的长效机制落实却不容易。第一个,房产税扩容,从目前的试点情况来看,重庆和上海每年收的房产税数量非常少,对于土地出让金来说,相比较而言它就是九牛一毛,所以这个东西显然地方政府的热情是不高的,它的积极性也是不强的。中国的政策,房产税想打破上海或者重庆的框架,出台一个非常严厉的措施,这恐怕要伤筋动骨,太多人的利益会受到牵连,不要说有很多房产的官员或者既得利益群体,普通的老百姓也不愿意,所以这个事情就很难。房产税的扩容它也不是一个地方政府决定的事儿,它要全国通盘起来考虑,这个事情由于它的效果的有限性,它可能想扩容,想再做更深不容易。

第二个住房信息联,我记得这个比较早定的时间框是2012年的6月底,就是2012年上半年要完成住房信息联,然后拖到去年年底了,再拖到今年上半年,到现在都没有弄起来,这个事情也很难。信息系统联,你说让各地住建委的主任,房产局的局长,把他的信息系统联,你看他愿意不愿意。

第三个不动产的登记制度,这个其实也不容易,因为我们住房的统计,这个基础各个城市的情况不完全一样,有的地方实现了电子化,但有的地方还是纸质的,有的地方连纸质都没有,所以这是一个比较混乱的局面,各个地方的发展层次不一样。不动产统计这一块,我国也是预留了一定的时间,不是说在很早前就搞好的。这些东西目前来看都是很难短时间内做到的,这个也是一个长期的工程。但是这个事情如果做起来,对市场调控来讲也是很有价值的一个事,所以它如果真正能够建立起来的话作用是很大的,应该说前途是光明的,但是道路非常的曲折。你说让地方政府放弃利益,这个是比较难道,所以现在说控制房价,还是停留在头痛医头,脚痛医脚,但是这种做了也不能达到一个很好的效果。市场是有规律的嘛,所以现在来看,在短时间内我们可能还不能指望这个长效机制,我们应该想想其它的办法,比如说土地出让制度的创新,像我们刚才讲的土地出让能控制地价,加大供应这个比较直接,地很多了,大家(房价户型二手房租房)都去抢吧,然后中央表态不要出地王,包括限地价禁房价,或者是限房价禁地价,或者限地价禁配套等等,你说这个房子拆迁难度大不大,我就原地拆迁,原点安置对不对,原来住80平米的给你120平米,原地安置看愿不愿意,那肯定没有阻力,这些东西我觉得是可以见效的,我们应该尝试去做一下。

朱燕:老百姓不再相信政府

与老百姓走得很近的江苏财经广播FM95.2主持人朱燕用身边的经验向我们倾诉,她所了解的百姓态度。

她说:政府调控,我曾在节目当中讨论过,但是来了以后很多人就变成对楼市的抱怨了,房价怎么怎么高。

我们同事说房产税肯定要推了,而且不是对新增的住房推,存量房也要推。我就跟她讲政府会动这么大决心嘛,因为房地产涉及到的行业特别多,中国经济现在对于这个行业有很多的依赖,政府敢动这么大的招吗?然后他说在他看来,因为前面有两个城市没有做,如果这次咱们扩容的话肯定得对存量房也要开始,然后她还讲了一个数字,说房价为什么不能降,降个20%到30%都有可能,不是不可以的。

我们从普通人的身上能看的出来这个楼市很热,在今年国五条刚出的时候,我们总编办的一个同事很兴奋,因为他是个炒股的人,所以他很兴奋,到办公室来讲。就说你看吧,现在对于交易的个税,按照百分之多少来收,这个是第一招,肯定还有后招,就是房产税,第一招出来之后,第二招再跟进,存量房再征房产税,这个就等于请君入瓮,请来以后,如果要交易得交钱,如果不交易持有还得交钱,楼市他觉得今年肯定有大动作。当然结果我们都知道,国五条对于南京的影响起了反作用。

今年下半年,就这段时间他又频繁的出现在我办公室,问我如果有钱买房的话买哪个板块,就觉得楼市怎么会涨的这么快,或者没有想到今年还是这样的行情。我想他问我这个问题,一定是因为他自己对于接下来的楼市还是看好的,或者说他对于政府的调控,至少是对于已经出现的这些办法和目前传言的办法失去了信心。

点评:几位专家的言论都存在一定的合理之处,中国房价近几年一直呈现上涨趋势,政府也出台了相对应的调控措施,但是仍止不住房价上涨的部分。

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